| КОЛОНКИ |
Радник голови АРМА пояснює, що відбулося під час продажу АРМА в липні 2019-го року арештованих земельних ділянок на Одещині, які раніше були придбані французьким "Ашаном".Інвестиційна привабливість – "маст хев" для урядової політики, численних реформ і національних пріоритетів. Всі уряди намагаються її досягнути, але щораз вона вислизає з рук.
У чому ж запорука привабливого інвестиційного клімату? Правильних відповідей насправді чимало, але серед них точно немає слабких і розхитаних державних інституцій.
Інституційна слабкість державного механізму і правової системи в Україні часто віднаджує інвесторів і провокує обґрунтовані нарікання.
Втім, передумовою якісних змін на шляху досягнення інвестиційної привабливості може бути лише конструктивна критика та діалог в суспільстві. Тоді як безпідставно дискредитовані державні інституції – явно не той актив, що приваблює потенційного інвестора.
Останнім часом інформаційне поле навколо Агентства з розшуку і менеджменту активів свідомо розхитується як зсередини окремими співробітниками, так і ззовні. При цьому більшість усіх звинувачень в бік АРМА ґрунтується на двох мотивах: бажанні попіаритись та здобути собі імідж борця/борчині з корупцією, а також елементарному нерозумінні компетенцій АРМА з паралельним викривленням фактів.
Нещодавно на сайті "Української Правди" вийшов блог народного депутата Галини Янченко під назвою: "Як зіпсувати інвестиційний клімат за 2 місяці. Майстер-клас від АРМА".
Матеріал присвячений продажу АРМА в липні 2019-го року арештованих земельних ділянок в Одеській області, які раніше були придбані французьким мережевим рітейлером "Ашан". Зокрема, йдеться про те, що АРМА:
Детально розберемося з кожним пунктом.
5 квітня 2019 року АРМА отримала ухвалу щодо арешту земельних ділянок та передачу їх Агентству.
Цільове призначення землі передбачало будівництво торгово-розважального центру з гостьовим паркінгом. Тобто використати цю ділянку в будь-який інший спосіб, окрім як побудувати на ній ТРЦ, було протиправно. Земельне законодавство влаштоване таким чином, що АРМА не має права ініціювати зміну цільового призначення землі.
Водночас вартість будівельно-монтажних робіт суттєво перевищувала вартість самої ділянки.
А згідно із законодавством, якщо витрати на утримання активу є більшими від його вартості, то із двох опцій – передати в управління або виставити на продаж – АРМА зобов'язана обрати останній варіант.
І йдеться не про "складнощі зберігання", на що вказує пані Янченко, а про його неможливість, оскільки такої функції в Агентства немає взагалі
Таким чином, після оцінки активу в АРМА були всі підстави для того, щоб внести зазначений актив до примірного переліку із тим, щоб надалі передати його на реалізацію через електронні торги.
Відтак, 4 червня 2019-го року Агентство подало в ДП СЕТАМ заявку для організації проведення відкритих торгів.
Торги відбулися через 30 днів по тому. Протягом вказаного часу ознайомитися з лотом і прийняти рішення про участь у торгах могли всі охочі. 19 липня АРМА підписала договір з новим власником майна – переможцем відкритих торгів.
Отже, з моменту надходження до АРМА ухвали одеської прокуратури до підписання договору з компанією-власником минуло понад 3 місяці. Протягом цього часу інформація про цей актив та про його продаж була розміщена на сайті АРМА у відкритому доступі.
За цей час Агентство без жодного поспіху здійснило всі передбачені законодавством процедури, внаслідок яких земля на Одещині отримала нового господаря. Але, як згодом виявилось, тимчасового.
Арешт на ділянки "Ашана" було накладено в межах кримінальної справи про незаконну зміну цільового призначення землі в 2011 році, ще до моменту її придбання "Ашаном".
Згідно зі статтею 21 Земельного кодексу України, підтвердження фактів такого порушення тягне за собою в тому числі скасування рішення щодо зміни цільового призначення.
Інакше кажучи, покупець активу фактично претендував на ділянку, яка за рішенням суду знову може опинитися у статусі землі для ведення сільського господарства.
Як наслідок, в сукупності з накладенням арешту ціна такого "товару" з його можливим використанням за цільовим призначенням не може бути ні ринковою, ні дорівнювати вартості землі під забудову ТРЦ.
І, звісно, наразі відкрите питання, чи може на цій землі бути побудований "Ашан" і будь-який інший подібний комплекс.
Треба також врахувати, що при виставленні активу на продаж проводиться його оцінка, призначена для формування стартової, а не остаточної ціни, яка визначається вже за результатами торгів.
Завдяки конкуренції між претендентами на купівлю "ашанівських" ділянок ціна в ході торгів зросла на 10% у порівнянні зі стартовою. У практиці АРМА були випадки, коли завдяки продажам через СЕТАМ ціна реалізації активів у кілька разів перевищувала початкову вартість – все залежить від кількості учасників торгів і їхніх пропозицій.
[BANNER1]Окремо варто наголосити, що Агентство не є учасником кримінального процесу. До АРМА передають лише те майно, яке не містить на собі слідів злочинів.
Тож якщо активи з кримінальних справ потрапляють до Агентства, це жодним чином не шкодить кримінальному провадженню.
Понад те, враховуючи повноваження АРМИ визначати спосіб поводження з арештованим майном – передача в управління або продаж – суд банально не віддасть актив, реалізація якого зашкодить кримінальній справі.
Тому передбачені законом дії Агентства з таким майном однозначно не є перепоною розслідуванню.
Зрештою, практично всі арештовані активи, які передаються в АРМА за рішеннями судів, фігурують у кримінальних справах, що не заважає органу виконувати свої функції, а правоохоронцям – розслідувати злочини.
Наразі Антирейдерська комісія Мін'юсту скасувала реєстрацію права власності на продані ділянки за покупцем.
Таким чином, власником ділянок знову став "Ашан", а покупець, який офіційно сплатив кошти, залишився і без грошей, і без ділянок. Хоча договір купівлі-продажу не визнано недійсним, а результати торгів не скасовані.
Відтак, належить ще розібратись, хто в цій ситуації ображений інвестор – "Ашан" чи покупець ділянок.
Що робитиме АРМА, якщо результати торгів будуть скасовані, а договір купівлі-продажу припинений? Знову виставить ділянки на продаж. Якщо до цього часу не будуть внесені зміни в закон, які дозволятимуть АРМА третій спосіб управління – зберігання майна.
Загалом той факт, що в результаті операцій з проблемними активами самі активи залишаються не менш проблемними, а інвестори несуть збитки, вкрай засмучує АРМА та змушує нас шукати виходи з проблеми.
Однак, це очевидний наслідок системних проблем у сфері захисту прав власності, а не результат "майстер-класу" одного державного органу, який діяв чітко у відповідності до закону.
Врешті-решт, якщо дотримання законодавства призводить до звинувачень і репутаційних втрат, мабуть, є сенс нарікати на вади саме правової бази. А ліпше – розпочати спільну роботу над вдосконаленням інституційних передумов ефективної роботи у сфері управління проблемними активами. І АРМА робить для цього все можливе, а часом – навіть більше.
20-го грудня відбулася чергова конференція держав-учасниць Конвенції ООН проти корупції. На ній після шести раундів багатосторонніх консультацій за ініціативою АРМА було прийнято Резолюцію "Посилення міжнародного співробітництва в сфері повернення активів та управління замороженими, арештованими і конфіскованими активами", розроблену Агентством.
Резолюція містить низку стратегічних рекомендацій із вдосконалення механізмів розшуку незаконних активів, а також щодо управління арештованим майном.
На підставі цієї резолюції АРМА буде розроблено законопроєкт, який дозволить зробити управління проблемними активами більш ефективним.
І в цій справі ми сподіваємось на підтримку депутатів, зокрема й тих, які приділяють АРМА багато уваги й критики. Інакші підходи, в тому числі до взаємодії зі стейкхолдерами, дадуть інакші результати. Ми в цьому переконані!
Володимир Павленко, спеціально для УП
Колонка – матеріал, який відображає винятково точку зору автора. Текст колонки не претендує на об'єктивність та всебічність висвітлення теми, яка у ній піднімається. Редакція "Української правди" не відповідає за достовірність та тлумачення наведеної інформації і виконує винятково роль носія. Точка зору редакції УП може не збігатися з точкою зору автора колонки.